3.3 הנחיות חישוב שטחים (תקנות חישוב שטחים ואחוזי בנייה – 1992)
כל תכנית בנין עיר (תב''ע) מגדירה את היקף השטחים שמותר לבנות במגרש נתון.
בבקשה להיתר, על עורך הבקשה להציג את חישוב שטחי הבניה המתוכננים, במגבלת המותר, כפי שמנחה התב''ע.

1.הגדרות

''אחוזי בניה כוללים'' – היחס שבין שטח הבניה נטו לבין שטח המגרש,מבוטא באחוזים.

''כניסה קובעת לבניין'' – הכניסה הראשית שמפלס רצפתה אינו עולה על 1.2 מטר ממפלס הרחוב.

''דירה'': חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, עסק או צורך אחר.

''בניין גבוה'': בניין שבו הפרש הגובה בין מפלס הקומה הקובעת לבניין לבין מפלס הכניסה לדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר בבניין, דרך חדר המדרגות המשותף, עולה על 12 מטר.

''בניין רב קומות'': בנין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבניין לבין מפלס הכניסה לדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר בבניין, דרך חדר המדרגות המשותף, עולה על 27 מטר.

''מגרש'' – יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי איחוד וחלוקה בתכנית.

''מצללה'' (פרגולה) – מבנה ללא קירות, שתקרתו משטח הצללה, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה, מחולקים באופן שווה ומהווים לפחות 40% ממנו''.

''קומה'' – חלל בכל צורה גיאומטרית שהיא בין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו לרבות
חלל מתחת לפני הקרקע או על הגג.

''שטח מקורה'' – שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כל שהיא.

''השטח הכולל המותר לבנייה'' – הסכום של השטחים המקורים בכל הקומות כולל שטחי שירות ושטחים עיקריים. מדידת השטח תיעשה בגובה חתך אופקי של 1.2 מ' מעל הרצפה.

''שטחי שירות'':

1. בטחון ובטיחות כגון מקלט,מרחב מוגן דירתי או קומתי (רק השטח המזערי הנדרש
לפי התקנות כולל השטח מתחת לקירות).
2. מערכות טכניות ומתקני שירות כגון חדרי מכונות,הסקה,תקשורת,אשפה וכדומה.
3. אחסנה כגון אחסנת חומרי גלם,כלי עבודה,כלי גינה וכד'.
4. חניה.
5. מבואות וחדרי מדרגות משותפים.
6. קומות עמודים מפולשות ומקמרות (ארקדות) שהגישה אליהן פתוחה לציבור.
7. מעברים ציבוריים,פסג'ים שרוחבם עולה על 1.5 מטר בתנאים: הם נמצאים במרכז מסחרי,אינם מותרים לשימוש מסחרי בעצמם,נועדו למעבר כלל הציבור, ונרשמה בהם הערת אזהרה לטובת הציבור. אם רוחב המעבר עולה על 3 מטר כולו יחושב כשטח שירות. מעברים שאינם עונים להגדרה הנ''ל יחושבו כשטח עיקרי.
8. אם עיקר השימוש הוא למטרה שהוגדרה כשירות כמו בניין שכולו חניה, יחושב כשטח עיקרי.
9. תוספת שטחי שירות שדרשה רשות מוסמכת לאחר הפקדת תכנית ניתן לאשר.
10. הוראות מעבר: לגבי תכניות שאושרו או הופקדו לפני 1992, ניתן להוסיף שטחי שירות במליאת הועדה.

2.כללי

חישוב שטחי הבנייה יעשה לפי זכויות הבניה המותרות. כל שטח מקורה הוא שטח בניה שיש לחשבו במניין זכויות הבניה.
       בנין שהוקם לפני תחילתן של התקנות (23.2.92), אין בתקנות כדי להוסיף זכויות בנייה.


3.קיר חיצוני

מדידת שטח הבניין תעשה בהתאם למידותיו החיצוניות:
1.קיר חיצוני בבניין יחושב במלוא עוביו (קיר אבן סטנדרטי עוביו 25 ס''מ, ובתוספת קיר בידוד עוביו הכולל מגיע ל- 35 ס''מ).
2.בבניין קיים שנבנה בעבר לפי שיטת הבניה המסורתית ועובי הקירות החיצוניים בו מעל 40 ס''מ, אין להביא בחשבון כל עובי קיר העולה על 40 ס''מ (עפ''י הוראות תכנית המתאר לירושלים).      


4.עליית גג

שיפוע גג הרעפים לא יעלה על 30 מעלות, השיפוע יתחיל ממישור הרצפה.
שטח דיור
כל שטח בעליית הגג שגבהו עולה על 1.8 מטר והגישה אליו במדרגות, יחשב כשטח דיור ושטחו יחשב במניין זכויות הבנייה. תותר הקמת חלונות ''קוקיה'' לאוורור חלל הגג, בתיאום אדריכלי עם המחלקה.

שטח אחסון
על מנת שהשטח לא ייכלל בזכויות הבניה העיקריות, העלייה אליו תהיה בסולם בלבד. השיפוע יתחיל ממישור הרצפה העליונה. הגובה הפנימי ממישור הרצפה עד לשיא גג הרעפים המקסימלי יהיה 2.2 מטר.
כל שטח שבין 1.8 מטר ל- 2.2 מטר יחושב כשטחי שירות. תותר הקמת חלונות ''קוקיה'' בגודל המתאים לאוורור חלל הגג, בתיאום אדריכלי עם המחלקה.

כללי
במידה ונקבעו בתכנית מאושרת הוראות אחרות לגבי גג רעפים, תקבענה הוראות התכנית.
כל שטח בעליית גג שגובהו נמוך מ- 1.8 מטר לא יחושב כלל.

5.מרפסות

1. מרפסות פנימיות (מרפסות המהוות חלק ממעטפת הבניין)
במגרש עליו חלה תכנית המתאר לירושלים (מס' 62), ניתן לתכנן מרפסת פנימית לחדר דיור (סלון), למטבח ולחדרי שירותים בתנאים הבאים:
המרחק בין הקיר הפנימי לצד החיצוני של הקיר החיצוני לא יעלה על 1.5 מטר.

הקיר המפריד בין החדר למרפסת יהיה קיר אבן, הזיגוג יהיה במישור הפנימי והמרפסת תהיה פתוחה לחלוטין.

הפתח בין החדר למרפסת לא יפחת מ- 2 מטר.

רוחב המרפסת במטבח ובחדרי השירותים לא יעלה על רוחב המטבח והשירותים בהתאמה.

שטחה הפנימי של מרפסת חדר הדיור לא יעלה על 7.5 מ''ר. בתנאים הנ''ל אין צורך
לחשב את שטחה במניין זכויות הבנייה.

במגרשים עליהם חלות התקנות החדשות לחישוב שטחים, כל מרפסת מקורה תחשב כשטח עיקרי.

2. מרפסות זיזיות (גזוזטרא)
ניתן לתכנן מרפסות זיזיות בלתי מקורות ובתנאי ששטחן הכולל לא יעלה על 12 מ''ר או 10% משטח הדירה – על פי הנמוך יותר.
במידה ושטח המרפסת גדול יותר, יחושב השטח העודף של המרפסת בזכויות הבניה העיקריות.
מרפסת זיזית שקרויה מעל 2 קומות לא תיראה כמקורה.
      
3. הבלטת מרפסות
כל מרפסת לא תבלוט יותר מ- 50 ס''מ מעל לדרך, או 1/3 מרוחב המדרכה, אך לא יותר מ- 1.2 מטר.
כל מרפסת לא תבלוט יותר מ- 1.5 מטר מפניו החיצוניים של הבניין. הועדה המקומית רשאית לאשר, בהליך של הקלה, מרפסת בעומק של עד 2 מטר.

בכפוף לקווי הבניין, ניתן להתיר בניית מרפסת הבולטת מקיר הבניין, בשיעור של 1 מטר במרווח הצדדי, ובשיעור של 1.5 מטר במרווח האחורי, בתנאי שהיא נמצאת 2.5 מטר לפחות, מעל הקרקע.

בקומת הקרקע לא תורשה מרפסת או בליטה אחרת במרחק שהוא פחות מ- 3.5 מטר
מהגבול הקדמי. בקומות אחרות מעל גובה של 2.5 מטר, מותר להבליט מרפסת בעומק של 1.5 מטר ובחריגה של עד 1/3 המרווח הקדמי.

4. מרפסת מקורה
כל מרפסת מקורה, בקירוי קל או יצוק, תחושב במניין זכויות הבנייה, אלא אם הקירוי נמצא שתי קומות מעל רצפת המרפסת.       

5. מעקות
גובה מעקה מרפסת לא יפחת מ- 105 ס''מ. במרפסת מטבח לא יפחת גובה המעקה
מ- 120 ס''מ.

6. סגירת מרפסת
מרפסת זיזית אותה מבקשים לסגור באלומיניום וזכוכית עם תקרה (קלה או יצוקה), תחושב במניין זכויות הבנייה.

6.מבואות

שטח שלפני כניסה לבניין מקורה, שנועד להגן עליו מפני גשם או שמש ואינו סגור ביותר משני קירות, לא יחושב במניין זכויות הבנייה.

7.מרתפים

הוראות תכנית המתאר לירושלים מס' 62, לגבי מרתפים, הן הקובעות
מרתף פירושו, החלל שמתחת לקומת הקרקע או קומת הקרקע התחתונה של בית, ושגובהו אינו עולה על 2.2 מטר עד התקרה ושכל חלק ממנו אינו עולה על מטר וחצי
מעל פני המפלס הסופי המאושר של הקרקע הסמוכה למרתף, או המפלס הסופי הממשי של אותה קרקע, הכל לפי המפלס הנמוך יותר.
מרתף יכול לשמש לאחסון, חדר מכונות למעלית, מיזוג אוויר, קירור או חימום, חדר הסקה.

בתכנית המתאר לירושלים נקבע שטח למחסנים במרתף 8% משטח הרצפה המותר
לבניית מגורים. חישוב השטח הינו ברוטו, כולל קירות ומעברים, אלא אם כן מדובר במסדרון צר (עד 1.2 מטר) המשמש את כל הדיירים.

בתכניות שהופקדו עד 1.8.89, ניתן לבקש הקלה באחוזי הבניה בשיעור של עד 6%.
אחוזים אלה ניתנים לניצול לשטח עיקרי או שירות ולחלקם בין כל הדיירים. לא ניתן לאשר בניית מחסנים מעבר לאחוזים הנ''ל. הקלה זו מצריכה הליך פרסומי לפי סעיף 149 לחוק.

בתכניות שהופקדו לאחר 1.8.89 לא ניתן לקבל הקלות כמותיות.

בשטח שהותר למחסן אין להשתמש אלא לאחסון בלבד. הועדה המקומית תהא מוסמכת לדרוש חלוקת המחסנים לשימוש הדירות באופן שלכל דירה יוצמד מחסן אחד בלבד.

מערכות טכניות ומתקני שירות (על פי הפירוט הבא) אשר ייבנו במרתף ושלא במרתף, שטחם לא יעלה על 2% משטח המגרש. מערכות טכניות ומתקני שירות: חדר למכונות או למתקנים טכניים למתן שירותים לבניין, לרבות הסקה, תקשורת, אוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למיכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצינורות, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה.


8.חדרי מדרגות

במגרשים עליהם חלה תכנית המתאר, יש לפעול לפי הנחיות תב''ע 4213.

חישוב זכויות הבנייה לגבי חדרי מדרגות יעשה כדלקמן:
בקומה של מפלס הקרקע או סמוך למפלס זה בבניין, מכלול השטחים של חדרי מדרגות יחושבו בזכויות הבנייה.

המשטחים המשמשים מעבר לכל דירה, יחושבו במכלול זכויות הבנייה, ואולם שטחי המדרגות עצמן, היינו השטח האופקי של מכלול המדרגות בבניין, לא יחושבו בזכויות הבנייה.

הוראות תכנית 4213 אינן חלות על בניין קיים לעת הפקדתה של תכנית זו, וכן בשטח בו נקבע או הוגדר היקף שטח הבנייה הכולל, לרבות חישוב חדרי מדרגות, או כל תכנית מאושרת אשר נקבעו בה הוראות מיוחדות לחישוב השטחים בחדרי המדרגות.

הוגשה בקשה להיתר לשם ביצוע שינויים או תוספת בנייה בבניין קיים, במסגרת חישוב זכויות הבנייה של הבניין הקיים, ייקבעו החישובים של חדרי המדרגות בבניין הקיים בהתאם לחישובים שנעשו בהיתר שניתן להקמת הבניין. מקום שלא נמצא היתר בנייה, כי אז יעשה החישוב בהתאם לנוהג שהיה קיים בעבר, דהיינו, חישוב שטח של 12 מ''ר לכל קומה בבניין.

מדרגות חיצוניות: אפשר להקים מדרגות חיצוניות לקומה אחת בלבד אם תהיינה צמודות בשלמותן לבניין ושטחי המדרגות יכללו במסגרת שטחי הבנייה המותרים בבניין. אם המדרגות בולטות מקו הבניין, החריגה תותר בהתאם לחריגה מותרת למרפסות.


9.שטח עמודים

שטח עמודים יחשב שטח שאינו בנוי והמשמש חלק מהשטח הפנוי של המגרש, שאורכו בחזית הבית הוא 6 מטרים לפחות ועומקו אינו עולה על אורכו בחזית.

שטח העמודים יחשב שטח בנוי אם תיבנה גדר, מעקה, או קיר שיבדיל בינו לבין השטח הפנוי של המגרש, אלא אם בגלל הבדלי גובה הקרקע הרשתה הועדה המקומית בניית מעקה מתכת מסורג, בגובה שלא יעלה על מטר אחד.

שטח חדר המדרגות לא ייכלל בשטח העמודים המותר.

שטח העמודים לא יעלה על 10% משטח המגרש.

הקיר הפונה לשטח פנוי בקומת העמודים ייחשב כקיר חיצוני וייבנה באותו חומר ממנו בנויים הקירות החיצוניים של הבית.

באם מעוניינים להשתמש בשטח העמודים לחניה, והשטח עולה על 10% משטח המגרש, יש צורך בפרסום הקלה, לפי סעיף 149 לחוק.


10.מרחבים מוגנים (ממ''ד)

השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי (גם אם שימושו למגורים) וכן השטח שמתחת לקירות של מרחב דירתי מוגן, גם אם הקיף שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי התקנות – לא ייכלל במניין זכויות הבנייה (שטח מזערי הנו 5 מ''ר).

כמו כן, השטח המזערי של מרחב מוגן קומתי – לא ייכלל במניין זכויות הבנייה.

שטחים אלה יחושבו כשטח שירות.

אם מוקמת קומה נוספת עם יחידת דיור חדשה, ניתן לחשב את שטח הממ''ד כשטח שירות בהתאם לתקנות.

בעת בניית תוספת לבניין קיים העולה על 12 מ''ר, חובה להתקין ממ''ד. במידה ולא ניתן להקים ממ''ד, יש לבקש פטור ממפקדת הג''א, או לתכנן חדר מחוזק.

11.השלמת דירת גג

אין תלות בין 6% הקלה לבין 5% המוקנים לדייר שדירתו בקומת הגג לשם השלמת דירתו. דיון בבקשה להשלמת דירת גג, מותנה בחוות דעת תכנונית של מהנדס העיר.

12.מצללה (פרגולה)

מצללה לא תיחשב במניין אחוזי הבניה אם:

1. הוקמה בגג או במרפסת גג, בחצר בית מגורים, בחצר בית אבות, בחצר בית ספר או בחצר גן ילדים.
2. שטח המצללה לא עלה על:
א. 1/3 משטח הגג או מרפסת הגג, או 10 מ''ר, הכל לפי הגדול יותר.
ב. 15 מ''ר או 1/5 משטח חצר בית מגורים, הכל לפי הגדול יותר, ובלבד ששטח המצללה לא יעלה על 50 מ''ר.
ג. 1/5 משטח חצר בית אבות, בית ספר או גן ילדים.
שטח עודף מן האמור לעיל יחושב כשטח עיקרי.       


13.שימוש חורג

1.קיימים 2 סוגי שימוש חורג, מתכנית ומהיתר.
2.''שימוש חורג'' הוא היתר להשתמש במבנה לשימוש אחר מזה שנבנה עבורו.
3.דוגמא לשימוש חורג מתכנית: שימוש למגרש חניה בשטח ציבורי פתוח.
4.דוגמא לשימוש חורג מהיתר: מרפאה במקום דירה.
5.שימוש חורג מתכנית חייב להיות מוגבל בזמן. שימוש חורג מהיתר אינו חייב להיות מוגבל בזמן.
6.תקופה מקסימלית לחריגה: אם אושרה תכנית ששינתה יעוד איזור, למשל הפיכת
איזור תעשייה לאיזור מגורים, רשאית הועדה המקומית לתת ארכה לעסקים להתפנות מהמקום.

14.הקלה

הקלה היא מתן היתר לתוספת מעבר לתכנית שקבעה את התנאים לבניה במגרש.
1.הקלה מפורסמת לציבור ב- 3 דרכים:
•פרסום ב- 3 עיתונים: יומי, מקומון, עיתון בשפה הערבית.
•תליית הודעה במקום בולט בחזית הקרקע או הבניין, נשוא הבקשה להקלה.
•מסירת הודעה אישית לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין שלגביו הוגשה
הבקשה, לכל החלקות או הבניינים הגובלים ולכל מי שעלול להיפגע.
2.באתרים לשימור – תישלח הועדה לגופים המקצועיים והציבוריים, כגון רשות הטבע והגנים והמועצה לשימור אתרים.
3.על הועדה להודיע למתנגדים את החלטתה.


סוגי הקלות

1.הקלה מקווי בנין בניית מרפסת בחזית קדמית בגובה של לפחות 2.5 מטר מפני הקרקע הסופית, הבולטת מעבר לקוי הבניין 2 מטר או 40% מהמרווח הקדמי של המגרש, לפי הבליטה הקטנה יותר.
•סטייה בקו בנין קדמי בהתאם לקו בנין קודם, על פיו נבנו רוב הבניינים ברחוב, בין שני צמתים.
•סטייה בקו בנין צדדי, עד 10% מהמרווח עם פתחים או 30% ללא פתחים, אך לפחות שישארו 2.7 מטר פנויים (ללא פתחים).
•סטייה מקו בנין אחורי :
10% עם פתחים
30% ללא פתחים.
בניית מרפסת בגובה 2.5 מטר והחורגת 2 מטר או 40% מהמרווח, לפי הנמוך מביניהם.

2.הקלה במספר הקומות
הוספת קומות מעבר למספר המותר ובתנאי שהבניין משתלב עם הסביבה הקרובה.



3.תוספת יחידות דיור (ניתן לבקש בהליך של הקלה)
תוספת למספר יחידות הדיור המותר בתכנית עד 20% או פחות, בתנאי ששטח ממוצע של הדירות עולה על 80 מ''ר. דרושה חתימת כל בעלי הזכויות בנכס (אם בחישוב מתקבל חלק מדירה מעל 50%, יחשב כדירה שלמה).

4.תוספת זכויות בנייה (רק בתכניות שאושרו או הופקדו לפני 1.8.89)       
1.6% הקלה מעבר לזכויות המותרות בתכנית.
2.2.5% לכל קומה בנוסף למספר הקומות שנקבע בתכנית אך לא יותר מ- 5%.
3.5% אם מספר הקומות בבניין או גובה הבניין מחייב הקמת מעלית.
4.אם יש מספר חדרי מדרגות ומעליות, ניתן לקבל רק 5% .       


תנאים לאישור הקלה

בקשה לאישור הקלה מחייבת עמידה בתנאים הבאים:
1.התכנית שחלה במקום בו מצוי הנכס, אינה אוסרת מתן הקלות.
2.לבקשה להקלה יש הצדקה תכנונית.
3.הבניה מיועדת לשימוש עצמי (להבדיל מבנייה קבלנית למטרות רווח).
4.ההקלה אינה מיועדת לשימוש חורג.


בכל בקשה להקלה או לשימוש חורג, התיק יופנה למחלקה להיטל השבחה לחישוב היטל ההשבחה על פי חוק.


15.סטייה ניכרת


1.שינוי השימוש בבניין או בקרקע שמשנה את אופי הסביבה, או שינוי מהוראות הבנייה הקבועות בתכנית המשנה את אופי הסביבה.
2.הוספת בניינים במגרש מעבר למס' הבניינים המותר, אלא אם כן המרווח ביניהם פי 2 מהמרווח הצדדי ומינימום 6 מ' בין הבניינים. לא תותר תוספת בניין בקרקע חקלאית.
3.סטייה מקווי בניין מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
4.הוספת קומות מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
5.בנייה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתכנית.
6.בנייה בניגוד להוראות הנוגעות לאיכות הסביבה שנקבעו בתכנית.
7.בנייה בניגוד להוראות שקבעו טיפול בנגר עילי.
8.בניה בניגוד להוראות הבאות למנוע השחתת ערכי דת, הסטוריה ונוף או שימור מבנים ואתרים.
9.סטייה מהוראות למניעת הגבלת שדה ראייה.
10.סטייה ממס' מקומות החניה הנדרשים.
11.שינוי שימוש בבניין שנקבע כשטח שירות למטרה עיקרית.
12.סטייה מהוראות בדבר תוקפה של תכנית או כשנקבע כי סטייה מהן תהיה סטייה ניכרת.
13.תוספת אחוזי בנייה מעבר לנקבע בתכנית שהופקדה או אושרה אחרי 1.8.89 .

הגדלת סטייה מקו בנין (בהליך פרסומי):
1.ביתן שמירה לבנין מגורים, לתקופה מוגבלת ובגובה 2.6 מטר.
2.מקלט או מרחב מוגן דירתי (ממ''ד).
3.פיר מעלית.
4.בריכת שחיה לא מקורה.
5.מתקני עזר לטיפול בשפכים, נייר אשפה וכו'.
6.רמפות ומדרגות כיציאת חירום ובלבד שלא גובלות במגרש למגורים.
7.כביש גישה לחניה בבנייני תעשיה ומסחר ובלבד שאינם גובלים במגרש למגורים, מבנה ציבור, אכסון או משרד.
8.סככה לרכב פרטי עד 2.6 מטר גובה.